Outlook Property 2022: Faktor-faktor Kunci Pemulihan Pasar Properti

Country Manager Rumah.com Marine Novita memprediksi daya beli masyarakat kelihatan belum akan pulih sepenuhnya pada tahun 2022 sehingga kondisi pasar masih tetap bergantung kepada kebijakan pemerintah atas insentif pajak dan suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) maupun Kredit Pemilikan Apartemen (KPA).

“Pengembang juga bisa berstrategi untuk meningkatkan penjualan dengan berfokus pada ketersediaan sarana publik di sekitar hunian serta berbagai fitur ramah lingkungan pada hunian yang mereka tawarkan kepada konsumen,” kata Marine dalam siaran pers tertulis.

Sebanyak 90% responden Rumah.com Consumer Sentiment Survey H2 2021 mengakui pentingnya fitur ramah lingkungan pada rumah, terutama fitur yang dapat membantu menghemat pengeluaran seperti tagihan listrik dan kendaraan pribadi. Meski demikian, hanya satu dari tiga responden bersedia membayar lebih untuk memiliki rumah dengan fitur ramah lingkungan.

Sementara stimulus Pemerintah berupa DP Nol Persen dan relaksasi PPN properti yang diluncurkan Pemerintah sejak Maret 2021 terbukti memberi pengaruh signifikan terhadap perputaran ekonomi di sektor properti. Sepanjang tiga bulan pertama, stimulus ini diklaim meningkatkan penjualan properti pada kisaran 10 hingga 20%, baik untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), menengah, maupun tinggi.

Perpanjangan stimulus ini diyakini dapat menjaga kondisi pasar properti 2022 tetap stabil.

Di luar stimulus dari pemerintah pusat, kemudahan finansial juga diberikan oleh pemerintah daerah berupa keringanan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dimana masing-masing daerah menetapkan ketentuan yang berbeda-beda. Kebijakan ini juga selaras dengan keinginan konsumen dalam Rumah.com Consumer Sentiment Survey H2 2021 dimana sebanyak 70% responden berharap pemerintah mengurangi nilai BPHTB agar memudahkan mereka mendapatkan properti idaman.

Selain stimulus Pemerintah, proyek infrastruktur transportasi juga turut menggenjot sektor properti dari sisi harga, khususnya jalan tol baru yang menghubungkan kawasan hunian dengan jalur tol lingkar luar Jakarta. Sebagai contoh Kota Tangerang, Tangerang Selatan, dan Kabupaten Tangerang secara berturut-turut mencatat kenaikan harga tahunan sebesar 17,04%, 9,21%, dan 13,55% dimana sepanjang 2021, Pemerintah meresmikan tiga ruas jalan tol di wilayah tersebut, yaitu Cengkareng-Kunciran, Kunciran-Serpong, dan Serpong-Pamulang.

Program vaksinasi nasional yang diselenggarakan pemerintah membantu meningkatkan optimisme konsumen properti. Sebanyak 63 persen responden Rumah.com Consumer Sentiment Survey H2 2021 merasa lebih aman saat melakukan survei langsung hunian idaman mereka jika sudah divaksin. Vaksinasi membuat masyarakat merasa lebih aman saat melakukan kontak erat dengan orang lain.

Marine menjelaskan bahwa sepanjang 2021 tren pencarian properti di Rumah.com menunjukkan antusiasme yang meningkat. Secara tahunan, pencarian properti dari Januari hingga Oktober 2021 meningkat sebesar 37% dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya.

Pencarian properti di Banten pada kuartal ketiga 2021 naik sebesar 6% pada kuartal ketiga tahun ini dibandingkan kuartal sebelumnya. Secara tahunan, pencarian properti di Banten naik sebesar 16%.

Area yang paling banyak dicari di wilayah Banten adalah Tangerang Selatan dimana terjadi peningkatan pencarian sebesar 21,84% (quarter-to-quarter) dan 36,35% (year-on-year). Pencari properti juga meminati wilayah Kabupaten Tangerang, dengan peningkatan sebesar 6,72% (quarter-to-quarter) dan 9% (year-on-year).

Sedangkan di wilayah DKI Jakarta, pencarian properti di Jakarta Utara masih positif, dengan kenaikan pencarian sebesar 4,54% dibandingkan tahun sebelumnya. Selain itu, pencarian properti di Jakarta Pusat juga meningkat pada kuartal ketiga 2021 dengan peningkatan pencarian sebesar 2,79% secara kuartalan.

“Kenaikan pencarian properti di kawasan Jakarta Pusat dan Utara, yang merupakan salah satu kawasan dengan harga properti tertinggi, menunjukkan kembalinya minat pencari properti di pusat kota. Bangkitnya minat konsumen terhadap properti kelas menengah atas juga ditunjukkan lewat harga properti yang dicari. Jika digabungkan, besarnya jumlah pencari hunian di kisaran harga di atas Rp1 miliar mencapai 52% dari total pencari rumah di Rumah.com,” kata Marine.

Marine menyimpulkan bahwa Rumah.com Indonesia Property Market Index mengindikasikan bahwa tren harga properti akan berangsur normal dan akan meningkat pada setiap kuartal di 2022. Hal ini dapat terjadi dengan catatan bahwa Pemerintah mampu menjaga situasi ekonomi tetap kondusif, serta melanjutkan kebijakan terkait properti dan ekonomi seperti restrukturisasi kredit, relaksasi LTV, dan terutama penurunan suku bunga.

Pengembang sebaiknya mempertimbangkan desain rumah yang lebih moderen, menerapkan sistem cross-ventilation dan penggunaan jendela yang lebar. Desain ini bersifat ramah lingkungan karena membantu penghematan energi listrik dan menjadi salah satu faktor yang diminati pembeli. Pengembang juga harus melihat bahwa konsumen tidak lagi hanya mencari hunian yang memiliki akses jalan tol ataupun transportasi publik. Fasilitas umum di sekitar properti juga menjadi pertimbangan utama konsumen dalam memilih hunian.